こんにちは！熊本の中古住宅リフォーム専門店のひまわり建設です☆
中古住宅を購入する際、まず知っておきたいことが、リフォームに適した中古住宅であるかどうか見極めるためのポイントです。
どんなに魅力的な中古住宅でも、購入後リフォームできなれば理想の住まいは実現しません。
そこで今回は、リフォームに適した中古住宅を見極めるポイントを紹介します！これさえ分かれば、購入後後悔することがないでしょう。ぜひ参考にしてくださいね。
リフォームに適した中古住宅を選ぶためのポイント
中古住宅はマンションに比べると家の状態がとても多彩。新築の状態から2度、3度とリフォームを重ねている中古住宅もあり、希望通りのリフォームができない物件もあります。なので、リフォームが可能か見極めることがとても重要なんです！
リフォームができるかどうか判断するポイントはずばり、耐震性と構造です。
耐震性の程度でコストが変わる！
なるべくコストを抑えたい場合は、現行の建築基準法が施工された2000年6月以降に建築確認申請された家がおすすめ。
それ以前に建てられた物件は現在の建築基準を満たしておらず耐震性が低いため、耐震補強工事が必要となることが。
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合が行った「建物の築年数別に調べた木造住宅の耐震補強工事平均額」の調査では、以下の結果が出ています。
・築19年以内…約95万
・築20～29年…約131万
・築30～39年…約170万
・築40年以上…約190万
築年数が古いほど、補強工事額が高くなっていますね。
また、築20年程度の家は土地代だけで買えるケースもあります。現在日本の中古住宅は築20～30年で不動産評価がゼロになり、解体を前提とした『古家付き土地』として売られていることが多いからです。
評価がゼロになるとはいえ、住宅としての機能はまだ十分に備わっています。リフォームすれば、新築同様の家を大幅に安く手に入れることができるでしょう。
構造
間取りを変更したい場合は、工法に注意する必要があります。一戸建てに最も多い工法は、柱と梁を組む「木造軸組工法」。この工法だと壁を取り払うことができるため、間取りの変更が可能です。
一方、「2×4（ツーバイフォー）」工法は壁で建物を支えているため、取り払うことができません。「RC（鉄筋コンクリート）造」はラーメン構造と壁式構造の2つの構造がありますが、ラーメン構造なら間取りを変更できます。
さらに鉄骨造には重量鉄骨造と軽量鉄骨造があり、いずれも柱と梁による構造ですが、軽量鉄骨は建物を支える壁の移動に制約があることが多いため、間取りの変更には向かないでしょう。
また、構造をチェックするときは頑丈さも意識したいポイントです。
中古住宅の構造がしっかりしているかどうかは、外側から見ただけでは分かりません。そこで着目すべき点は、建設した会社です。
例えば、一部の大手ホームメーカーは、2×4工法や軽量鉄骨造、重量鉄骨造など剛性の高い構造の家を建てています。
構造が分からない場合は、建設したホームメーカーに問い合わせ確認してみるのも良いでしょう。
こんな物件には注意！
以下3つの物件は、住宅ローンを組めない、あるいは融資限度額が低く設定されている場合があるので、住宅ローンで購入またはリフォームの費用をまかなおうと考えている人は注意してください。
再建築不可物件
通常、建物を建てるには、建築基準法により「幅4m以上の道路に敷地の2m以上が接していること」と定められています。よって、これを満たしていない土地には、新たに建物を建築することができません。これを「再建築不可」といいます。
再建築不可の場合、リフォームして住む分には問題ありません。しかし、万が一火事や老朽化で建て直しが必要となっても、同じ土地に家を建てることができないリスクがあります。土地を買い足せば新築を建てることはできますが、隣の土地を容易に買えるとも限らないでしょう。
ただし再建築不可物件にはこのような制約があるため、販売価格が比較的安いというメリットがあります。将来を見据えたうえで、購入を検討しましょう。
要セットバック物件
セットバックとは、敷地に接する道路の幅が4m未満の土地において、4m以上の道路幅を確保するために、建物を建てられる範囲が制限されることです。
セットバックでは、道路幅を片側2mに拡張することが決まったら、建物の一部を取り壊し、拡張のための減築をしなければなりません。また、建て直しが必要となった場合は、要セットバックの部分を避ければ新築を建てることができます。
建ぺい率・容積率オーバーの物件
土地は場所によって建てられる大きさに制限があり、「この土地にはこの大きさの建物までなら建てていい」という指標が建ぺい率・容積率です。
◆建ぺい率…敷地面積に対する建築面積の割合。100m2の土地で建ぺい率が70%なら、建築面積70m2の建物を建てることができる。
◆容積率…敷地面積に対する延床面積の割合。100m2の土地で容積率が150%なら、延床面積150m2の建物を建てることができる。
建ぺい率・容積率は法改正により変わっています。法改正により現行の両率を満たさなくなった物件は「既存不適格物件」とされますが、故意に違反しているワケではないので、そのまま使用することができます。
しかし、建築された当時の両率の制限割合に反して建てられた物件は「違反物件」となり、そのまま使用することはできません。場合によっては行政から指導を受けることも。
実は、中古物件の中には建ぺい率・容積率をオーバーした違反物件が多く存在しているといわれています。違反建築は基本的に住宅ローンの審査には通らないので注意しましょう。
最後に：気になるときは専門家に見てもらおう！
今回はリフォーム可能な中古物件の見極め方について紹介しました。
一口に中古住宅といっても、築年数・規模・構造など形態はさまざま。何を基準に選んでよいか分からない場合は、コストやデザイン、広さなど自分たちのこだわりポイントを優先順位に並べ、それに沿って探しましょう。
探すときは、コスト・耐震性・構造に着目することをお忘れなく。
また、理想の物件を見つけたとしても、購入後何らかの不具合や欠陥が見つかり希望のリフォームができなくなることもあります。例えば、屋根裏や床下など目には見えない部分がシロアリ被害にあっていたり雨漏りしていたりすることも。
心配なときはインスペクションなど専門家による診断を受け、リフォーム可能かどうか判断してもらうと安心でしょう。
熊本の中古住宅リフォーム・リノベーションなら、施工実績ナンバーワンのひまわり建設まで、お気軽にご相談ください☆
住宅ローンについてのご相談も受け付けています！
その他のリフォームに関する記事はこちらから！⇒https://www.apamane.com/blog/categories/kumamoto-reform
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