こんにちは！熊本のリフォーム・不動産コンサルのヒマリホームです☆
近年、有効的な空室対策の一つとして注目されているサブリース。空室があっても家賃を得られるため、利用する大家さんが増えてきました。しかし一方で「逆に大損した」などのトラブルも続出しているため、それなりにリスクが伴うことを理解したうえで導入することが推奨されます。今回はサブリースの仕組みとトラブル回避のためのポイントについて解説します。
サブリースとは
サブリースとは、サブリースを事業とする会社がアパートやマンションを1棟丸ごと「賃貸借契約」で借り上げ、入居者との間で「転貸借契約」を結ぶ仕組みです。つまり簡単にいうと、賃貸物件の「又貸し」。大家さんに変わって賃貸経営を行うことです。
サブリース会社がアパート1棟を丸ごと賃貸借することを「マスターリース契約」といい、サブリース会社が入居者に転貸することを「サブリース契約」といいます。
サブリースのメリット
サブリースを利用した大家さんには、次のメリットがあります。
・物件の管理や経営を全て任せられるうえに家賃収入を確保できる
・空室があっても保証された家賃が毎月入る
・入居者が家賃を滞納した場合も家賃を確保できる
物件の管理や経営を全てサブリース会社に任せることができ、空室や家賃滞納があっても家賃を得られることができることが最大のメリットです。
サブリースのデメリット
大家さんにとってメリットの多いサブリースですが、近年では賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。サブリースには、「大損した」「ハネられた」などのトラブルもあります。あらかじめリスクをしっかりと把握しておきましょう。
家賃は減額されることが前提
サブリース会社と入居者との間で契約する賃貸借条件については全てサブリース会社が決定します。敷金・礼金・更新料などの設定に大家さんが関わることはありませんので、大家さんが受け取る家賃は、満室家賃の80％前後になります。入居者が支払う礼金や更新料などもサブリース会社の収入になることに留意しておきましょう。
多額の解約金が発生する場合も
借地借家法では、大家さんからの解約の申し出は、正当な理由がない限り無効となることが記されています。つまり大家さんの都合でサブリース契約を解約すると、多額の違約金を支払わなければならない場合があるので注意が必要です。サブリース契約書には必ず契約解除に関する条項が記載されていますので、契約前にしっかり確認しましょう。
さらに修繕費の負担を義務としていたり、満室になるまでの期間は家賃が保証されない免責期間が設けられたりしています。 収益は予想していたよりも大幅に下回るケースがあることを念頭に置いておきましょう。
サブリースの失敗を回避するために意識したいポイント
契約後に後悔しないためにも、サブリースの導入は慎重に進めたいものです。最低でも以下のポイントに留意しましょう。
・リース業を主体とした実績豊富な会社を選ぶ。
・契約前には契約内容を隅々まで確認する。
・本当にサブリースが適しているか考える
満室になる見込みがあるなら、サブリースを利用するのではなく、管理だけを管理会社に委託するか、あるいは自主的に管理したほうが収益アップを期待できます。まず今の現状をよく理解し、第三者の意見も考慮しながら導入を検討していきましょう。
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