こんにちは！熊本のリフォーム・不動産コンサルのヒマリホームです☆
空室対策のためにあらゆる手を尽くして入居者を募集しているのに、一向に契約に結びつかず、空室期間が長引いているケースは少なくありません。空室期間が長くなると、物件を探しているお客様から思わぬ事態を勘ぐられ、敬遠されてしまいます。また、物件自体の劣化は進むため、管理費や維持費にも追われ経済的に苦しい状況に陥ってしまいます。
今回は、空室が長引く原因と、やってはいけない空室対策について解説。長引く空室期間にお悩みのオーナー様はぜひ参考にし、これからの空室対策に活かしてくださいね。
空室期間が長引く原因
空室期間が長引く物件に共通する特徴は次の2つ。気付かぬうちに、空室期間を長引かせる原因を作ってしまいっていることも珍しくありません。以下にあてはまらないか、確認しましょう。
物件価値と家賃設定が釣り合っていない
物件の立地や設備などの条件と家賃が釣り合っていないケースです。駅やスーパーから遠いなど立地条件が悪い、防犯設備や水回りなどの設備が整っていないのに家賃が高いと、入居希望者は現れません。
周辺にある同じ条件の競合物件と比較し、家賃が高い場合は見直しを検討しましょう。
物件の外観や部屋の見栄えが悪い
物件を決める上で重要な判断材料の一つは、アパートの外観や部屋の見栄えです。いくら立地条件が良く家賃設定が適切でも、外観が汚かったり古かったりすると、物件のイメージがダウン。契約には結びつかないでしょう。
さらに空室が長引くと、排水溝から悪臭がしたり、ベランダに虫の死骸が落ちたりと、不衛生な印象を与えてしまいます。部屋の中は常にこまめに掃除して清潔に保ちましょう。場合によっては外壁塗装や共有部分の設備の取り替えなども必要です。
やってはいけない空室対策
空室対策にはさまざまな方法がありますが、実は良かれと思って講じていた対策が、逆効果になることも。ここでは一般的に知られているやってはいけない空室対策について解説します。
家賃をギリギリまで下げる
家賃の値下げは効果的な空室対策のように捉えられがちですが、あまりに安くすると、市場の崩壊を招きます。
一度家賃を安くすると、周囲の相場を下げてしまうことにつながり、自分の物件も下げざるを得なくなるので注意しましょう。また一度家賃を下げると、なかなか上げられなくなり、下げてしまう一方です。
還元率の悪いリフォーム・リノベーション
効果的な空室対策の一つとしてリフォームやリノベーションも挙げられますが、あまりに高額な工事だと、かかった費用を家賃で回収できなくなってしまいます。
特に気を付けたいのがフルリフォーム。間取りの変更や水回り設備の交換など、フルリフォームをすれば中身は新築同様に生まれ変わりますが、築年数は変わらないことを忘れないようにしましょう。
それだけ中身が新しくても、築年数の古さはどうしてもマイナスポイントになってしまいます。実際の家賃収入が試算以下となる可能性があるので、注意しましょう。
リフォームやリノベーションを行うときは、あと何年収益可能なのか、また賃料はどれほど上げられるのか、シミュレーションする必要があります。
目的が空室を埋めることだけになっている条件変更
とにかく空室を埋めることを最優先にし、入居条件を闇雲に緩和するのは、後々トラブルが起きやすくなるので注意しましょう。
確かに、ペットの飼育や高齢者などを入居可とすると、入居率自体は確実に上がります。しかしその分リスクも高くなるので、契約時に保全策をとっておく必要があります。
例えば、ペット可の物件にした場合、部屋にはペットの体臭や糞尿のニオイつくので、退去時の原状回復に多額の費用がかかります。そのため保全策として、敷金の増額や保証金などをもらっておくなどしましょう。
高齢者の入居の場合は、保証会社を付け、身内の連絡先を必ず聞いておくなどし保全策を講じましょう。
まとめ
空室対策で大事なことは、物件の状況をしっかり確認し、家賃や外観などマイナスポイントなっている部分や周囲の競合物件と比較することから始まります。その後予算に応じて、適切な空室対策を行いましょう。ただし、費用の掛かけすぎは還元率が悪く、逆に収益性を下げることになるのでご注意してください。
また、不動産会社の多くが、お金をかけるリフォーム・リノベーションを薦めています。確かにリフォームをすれば、新築同様に生まれ変わり入居率は上がります。しかし、費用対効果があるかどうかは別問題。収支の合わないリフォームはやるべきではありません。大規模なリフォーム、リノベーションを行う場合はしっかりシミュレーションをし、建替えと比較した上で行いましょう。
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